官路丽人行 第606章 余波②

刘教授指指金帆教授说：

“你俩幸灾乐祸，有点报私仇的感觉。”

金帆哈哈笑起来，指指成林说：

“老刘，报私仇的主要是成林。”

玩笑开过，金帆教授指指刘教授和丁教授，对成林说：

“刘教授和丁教授他们有个课题，研究房地产公司的债务问题的。你比我研究的透切，喊你过来，有几个问题听听你的看法。”

成林坐直身子看着三个教授。

刘教授从包里拿过一个提纲问成林：

“你和金帆教授都关注到房地产公司的债务不正常，眼下处理最稳妥的策略是什么？”

成林想了一会，摇摇头说：

“这个我说不好，没有太稳妥的方法了，只能一步步循序渐进，走一步看一步了。当务之急是先让房地产公司把内保外贷部分外汇贷款还上，再把各地区给他们的信用贷款还上，严格控制他们在境内外发债，遏制他们乱借钱的冲动。

房地产公司的债务已经尾大不掉了，甚至开始绑架地方政府，这不是个好苗头。”

丁教授一脸严肃：

“这样会不会影响房地产公司的正常经营？”

成林点点头说：

“肯定多少有些影响。尚未动工的项目暂缓开工手续办理。正在开发的项目，严格管控房产预售资金。

前几个月东镇开展了预售资金专项整治活动，大部分房产公司存在行贿主管人员，抽逃预售资金的情况。

东镇方面比较强硬，通过撤销房产预售许可证的手段，已经将大部分房产项目的预售资金追回。这个活动需要在大范围内铺开，确保购房者的利益。”

刘教授点点头，开始第二个问题：

“房产开发公司的债务，我们也做过分析，银行贷款都有抵押，这块目前安全可控。

购房者缴纳的首付款，或者履约定金，这一块由预售资金监管。

其他的是开发过程的流动负债。

目前负债的风险，似乎并不像你和金帆教授焦虑的那样吧？”

成林点点头：

“刘教授，先说银行贷款这块：

银行抵押贷款相对安全一些，这个是浮在水面之上的。还有保险公司和社会资金，给房地产公司做的配资，这一块没有足够的抵押，暴露出来的风险比较大。

银行的抵押大部分是土地抵押，您知道评估机构的水分。目前的土地价格，并不是土地的真正价值，它只是市场竞标时候的一个估值。

如果调控政策加码房产销售价格不及预期，土地的价值也得贬值，与拍卖价格形成倒挂也不意外，那时候银行将面临大面积的违约。

第二个是预售资金监管。估计国内绝大部分地区都存在问题，如果这个篱笆扎紧了，风险能少一些。

第三个是开发过程中的风险。

房地产公司乱开商业承兑汇票，目前不少房地产公司的承兑汇票已经没人愿意要了，贴现兑付不了了。

这一块的规模仅次于土地出让金的规模，风险不容易控制。”

刘教授点点头，提了下一个问题：

“房产行业的风险在累积，有的专家建议采用硬着陆方式来管控，你怎么看这个问题？”

成林摇摇头：

“刘教授，如果采用硬着陆方式，效果如何我无法预料。

咱们可以分析一下，九十年代初期那次硬着陆的结果。那次硬着陆，导致房地产行业多年一蹶不振，各方损失不计其数。

如果这次还要硬着陆，一定要慎重 ，提前把最坏的结局考虑好对策。

比如地产开发行业可能遭受严重打击 ，有可能出现一些房地产公司无法运营，购房者房子无法按时交付，下游材料商和建筑商费用打水漂的多输局面。

如果出现这种情况，我们如何应对？”

成林的话让金帆教授和刘、丁两个教授都陷入沉思，半天都没有说话。

冰冻三尺非一日之寒，房地产行业的乱象已经持续多年，各种利益方都在里面浑水摸鱼。

现在用猛药想一步把病治好，结果谁也说不好 。

丁教授打破沉默，抬头问成林：

“按照你的分析，如果出现最坏的结局，如果你来决策，你将如何应对？”

成林笑笑说：

“丁教授，可能我的手段太激进，有些人未必接受。

如果我来决策，对头部债务量大的房地产公司，政府派出工作组接管。原来管理层个人及家族财产冻结，管理人员及直系亲属进出境实行管控。他们需要无条件配合工作组，把保交楼工作做好，把资产去向说清楚。

另外对违规放贷、违法为房地产公司提供配资的、预售资金监管不力者依法查处。

当然，这只是亡羊补牢的举措，真正能发挥多大作用，谁也说不好。”

金帆教授听了成林的话，看了成林半天：

“听说你在悦南因为烂尾工程和国企清理整顿，遭到三次持刀袭击？是不是与你过激的手段有关？”

成林尴尬的笑笑：

“这些破烂事金教授都听说过？那几次遇袭与过激手段真的沾不上边。”

金帆教授得意的笑笑：

“你那点底细，有关方面想掌握，还不是小菜一碟？”

金帆教授的话让成林有点惊觉：

金帆教授说的对，或许自己那些风流事，在强力机关面前都是小case。

刘教授接过话题：

“我们研究过悦南市的房地产行业，悦南市房地产市场的稳定，在国内都不多见，是不是你所倡导的国企主导的结果。”

成林笑笑：

“刘教授，这个是时任悦南市长刘扬的决策。国企参与了悦南市绝大部分城中村改造，国企改制土地的开发，包括军队干休所的改造。

国企开发在悦南房地产市场占有率稳定在七成左右，这也奠定了悦南市场的稳定。”

丁教授叹了一口气：

“我们从九十年代开放房地产市场，最大的教训就是国有资本在房地产市场占比太低，丧失了市场主导权和话语权。

悦南这个样本，我们接触的晚了几年，否则也不至于今天局面这么被动。”

成林给三位教授续上茶水，自己也捧着茶杯喝了一口：

“丁教授，其实我们只是高估了某些民企经营者的道德，没有考虑到他们的贪婪，远远超过我们的想象。

市场放开初期，我们制定的政策是防君子不防小人，结果让小人们钻了空子。

金帆教授喝了一口茶说：

“成林的这个说法有道理 。改革开放初期我们先富带后富的政策，是有我们的国情特色的，现在看看，那只是一个美好的梦想。”